Artiklar / Bostadslån

Låna till tomt – går det?

Redaktionen / 2021-01-18

Vi har sammanställt vad som gäller när du vill låna till tomt, oavsett om du tänker bygga huset först eller avvakta innan du bygger på tomten. Rekommenderade lån för tomter finns i guiden.

Tomter 900x600-min

Det här inlägget kan innehålla marknadsföring och reklam för krediter och lån. Vi samarbetar med ett antal långivare vars innehåll och ansökningar kan länkas vidare från det här inlägget. Vill du veta mer om hur vi får våra intäkter kan du göra det i vår annonseringspolicy.

Vad innebär ett tomtköp?

I dagligt tal kallas ett husköp för fastighetsköp men rent juridiskt avser en fastighet egentligen själva tomten. I Jordabalken (JB) 1 kap. §1 anges att “Fast egendom är jord.”

En tomt är en fastighet men det är ingen bostad

En tomt som utgör en fastighet (och inte arrende) skrivs in i lagfartsregistret och en försäljning innebär att du som köpare får en lagfart. En lagfart är en förutsättning för att göra en inteckning och belåna fastigheten hos bankerna. När det gäller bostadslån har dock bankerna andra krav.

Juridiskt är alla bostäder inte en fastighet och omvänt är en fastighet inte alltid en bostad. Precis som i fallet med en tomt. Hos storbankerna kan det därför vara svårt att få ett ta ett motsvarande bostadslån när du enbart vill köpa en tomt.

I vägledningen för bostadslån utgiven av bankföreningen anges att:

“Med bolån avses ett lån där banken har en säkerhet i form av panträtt i sådan egendom som anges nedan…Som säkerhet för bolån kan användas pant i en- eller tvåfamiljsfastighet, ägarlägenhet, bostadsrätt, andel i bostadsförening, aktie i bostadsaktiebolag eller byggnad på ofri grund. Panten kan eventuellt kompletteras med annan säkerhet. “

Swedish Bankers

Ovanstående kan därför tolkas som att pant i allt ovan inte faller in under möjligheten att lämna bostadslån. Förutsättningen tycks vara att fastigheten ska inrymma en familj med en normal boendestandard och en obebyggd tomt faller inte in i den beskrivningen.

Det finns dock ett par alternativ till bostadslån om du vill köpa en tomt innan du bygger.

Andra lån än bostadslån vid tomtköp

Beroende på situation finns det ett par olika sätt för dig att låna till tomt. Vi har tagit fram fördelar och nackdelar beroende på varför du tänker köpa en tomt. 

Situation 1: Köpa tomt intill din befintliga fastighet

En vanlig situation vid tomtköp är att granntomten eller en närliggande tomt till ditt befintliga bostadshus är till salu. Du får därigenom möjlighet att utöka din egen tomtyta och du kanske rentav vill slippa grannar – eller vad det må vara.

Det bästa att göra när du vill köpa en tomt intill en befintlig fastighet är att utöka ditt befintliga bostadslån upp till 85 % av bostadens marknadsvärde. Det medför nästan alltid den billigaste lösningen jämfört med att ta upp ett nytt lån.

Räkneexempel om du vill köpa en tomt med lån på befintlig fastighet

Du tar in en värdering på din fastighet från en mäklare. Mäklaren värderar ditt nuvarande boende till 2 000 000 kr. Du har ett befintligt bostadslån på 1 000 000 kr. Därmed har du utrymme att låna upp ytterligare 700 000 kr på din fastighet. Kreditprövning görs hos banken, du kan räkna ut vad lånet kommer kosta hos SEBSwedbankDanske Bank eller SBAB.

Grannfastigheten, som är obebyggd, är till salu och du vill köpa den för 700 000 kr. Några pantbrev finns inte men det som tillkommer är lagfartskostnad på 1.5 % vilket blir 10 500 kr.

Eftersom du också utökar ditt befintliga bostadslån behöver det tas ut pantbrev motsvarande 700 000 kr som banken ska ha för lånet. Det innebär en kostnad på 14 000 kr.

Totalt kan du därför räkna med följande totalkostnad för tomten:

Köpeskilling 700 000 kr

Värdering 2 000 kr (hos mäklare)

Lagfart 14 000 kr

Pantbrev 10 500 kr

Totalkostnad 726 000 kr

Köper medför inte att fastigheten där ditt bostadshus är byggt kommer få en större tomtyta. Det här innebär att du blir ägare till två olika fastigheter. Det är dock i förlängningen möjligt att göra en sammanläggning hos Lantmäteriet, mer om det kan ses här.

Situation 2: Köpa tomt innan du ska bygga nytt hus

En annan vanlig situation är att du vill köpa en tomt innan du bestämt dig för att bygga nytt. Kanske är det så att du hittat en perfekt tomt du vill köpa men vill vänta med att bestämma hus. Det är tämligen vanligt att tomten köps innan huset, men det är också vanligt att husföretagen redan köpt tomterna och säljer den i paket tillsammans med huset. 

Om du vill köpa en tomt innan du bygger finns det en metod där du tar ett privatlån för att finansiera tomten. När du sedan upprättar din produktionskostnadskalkyl kan tomten räknas in som en del av kalkylen (och den är då redan betald!) vilket enligt banken därför kan räknas in som en form av kontantinsats. 

Tomten som kontantinsats, hur räknar banken?

Vid nybyggnation har SEB satt ihop en guide för de steg som gäller vid nybyggnation. (Hela guiden hittar du här)

  1. Ansök om ett lån hos SEB baserat på hela produktionskostnadskalkylen. En produktionskostnadskalkyl innebär priset på tomt, husbygget, anslutningsavgifter m.m.
  2. Du behöver 20 % kontantinsats av produktionskostnadskalkylen tillgängligt.
  3. Om kontantinsatsen är bunden i din befintliga bostad behöver du ej sälja den innan utan banken lånar ut under byggnadstiden.
  4. När bygget är klart görs byggnadslånet om till ett bostadslån upp till 85 % av marknadsvärdet på bostaden.

👍 Tips! Sänk din kontantinsats genom att bedöma vad marknadsvärdet blir när huset är klart. Om du kan bygga nytt för 85 % av vad befintliga hus kostar i området kan hela bygget finansieras med ett bostadslån när det är färdigställt.

Du kan ta ett privatlån för att köpa en tomt

Privatlån kan beviljas upp till 700 000 kr vilket för de flesta räcker till sin drömtomt. Beroende på din eller er samlade ekonomi kan ni därför köpa tomten med hjälp av ett privatlån. Kreditgivare prövar er ekonomi och vid beviljat lån kan ni köpa en tomt och räkna med i produktionskostnadskalkylen. Att låna till en tomt med privatlån innebär därför att ni sänker behovet av kontantinsats vid nybygge.

Vi betygsätter alla Sveriges långivare och kreditföretag baserat på en mängd av samlade faktorer inklusive kundnöjdhet.

Jämför lån från upp till 30 långivare

Enbart en kreditupplysning

Använd lånet för att köpa en tomt

Zmarta är en registrerad låneförmedlare med upp till 30 banker och långivare kopplade till tjänsten. Deras ansökningsprocess är snabb, du får löpande låneerbjudanden under 24 timmar och väljer till slut den som passar dig bäst. Endast en kreditupplysning görs!

Om skribenten

Vår redaktion skriver artiklar och gör reportage som riktar sig till Sveriges låntagare. Tillsammans bidrar vi till en bättre kreditgivning genom relevanta lån till bra villkor.